Γράφει ο Κυριάκος Καμπούρης*
Η συζήτηση για τη στεγαστική αγορά στην Ελλάδα έχει αλλάξει. Αν πριν από λίγα χρόνια το βασικό ζητούμενο ήταν η πρόσβαση στη χρηματοδότηση, σήμερα η μεγαλύτερη πρόκληση είναι η εύρεση κατοικίας σε τιμή συμβατή με το εισόδημα του αγοραστή.
Τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, η δημόσια συζήτηση επικεντρωνόταν κυρίως στην έλλειψη χρηματοδότησης. Σήμερα, όμως, η εικόνα είναι διαφορετική. Το βασικό πρόβλημα δεν είναι πλέον η πρόσβαση στο στεγαστικό δάνειο, αλλά η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών σε προσιτές τιμές.
Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει ότι η άνοδος των τιμών των κατοικιών από το 2017 οφείλεται στον συνδυασμό ισχυρής ζήτησης, περιορισμένης προσφοράς, αυξημένου κόστους κατασκευής και σταδιακής βελτίωσης των πιστωτικών συνθηκών. Παράλληλα, τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι το κόστος στέγασης απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού, ιδιαίτερα για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Η καθημερινή μας παρουσία στην αγορά επιβεβαιώνει αυτή την εικόνα. Όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι πληρούν πλέον τις προϋποθέσεις τραπεζικής χρηματοδότησης. Το πραγματικό εμπόδιο βρίσκεται αλλού. Η σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης, ιδιαίτερα μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία και το κύμα πληθωρισμού που ακολούθησε, έχει περιορίσει αισθητά το ποσοστό του οικογενειακού εισοδήματος που μπορεί να διατεθεί για τη στέγαση, είτε πρόκειται για ενοίκιο είτε για την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου. Ως αποτέλεσμα, ολοένα περισσότεροι νέοι αγοραστές στρέφονται σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας ή επιλέγουν περιοχές με χαμηλότερες αξίες, προκειμένου να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.
Με βάση εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, σήμερα μόλις το 20%-25% των αγοραπωλησιών κατοικιών πραγματοποιείται με τραπεζική χρηματοδότηση. Παράλληλα, ακόμη και αγοραστές που διαθέτουν σημαντικά ίδια κεφάλαια δυσκολεύονται να αποκτήσουν κατοικία, καθώς η συνεχής άνοδος των τιμών περιορίζει διαρκώς την αγοραστική τους δύναμη. Το στοιχείο αυτό αναδεικνύει μια σημαντική πραγματικότητα: η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να βασίζεται κυρίως στα ίδια κεφάλαια των αγοραστών. Όσο όμως οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ακόμη και όσοι διαθέτουν αποταμιεύσεις βλέπουν την αγοραστική τους δύναμη να περιορίζεται.
Το στεγαστικό δάνειο εξακολουθεί να αποτελεί βασική προϋπόθεση για την απόκτηση κατοικίας από χιλιάδες νοικοκυριά. Όμως, όταν η προσφορά παραμένει περιορισμένη, κάθε μέτρο που ενισχύει αποκλειστικά τη ζήτηση οδηγεί αναπόφευκτα σε μεγαλύτερο ανταγωνισμό και διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Η λύση απαιτεί ένα ισορροπημένο μείγμα πολιτικών: ενεργοποίηση του ανεκμετάλλευτου οικιστικού αποθέματος, κίνητρα για ανακαινίσεις, επιτάχυνση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και μεγαλύτερη διαφάνεια μέσα από αξιόπιστα στοιχεία για τις μεταβιβάσεις και την αποτελεσματικότητα των στεγαστικών προγραμμάτων. Μόνο έτσι οι παρεμβάσεις μπορούν να βασίζονται στις πραγματικές ανάγκες κάθε τοπικής αγοράς.
Εκτιμώ ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται πλέον σε μια πιο ώριμη φάση. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή και, παρά τις πιθανές τοπικές διορθώσεις, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά με ηπιότερους, μονοψήφιους ρυθμούς, όσο η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται της ζήτησης.
Σε μια αγορά όπου η προσιτότητα αποτελεί πλέον τη μεγαλύτερη πρόκληση, η στενότερη συνεργασία μεταξύ μεσιτών ακινήτων, τραπεζών και διαμεσολαβητών στεγαστικής πίστης μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για την αποτελεσματικότερη λειτουργία της αγοράς. Όσο νωρίτερα ο υποψήφιος αγοραστής γνωρίζει με ακρίβεια τις πραγματικές δυνατότητες χρηματοδότησής του, τόσο πιο στοχευμένη γίνεται η αναζήτηση ακινήτου, μειώνεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής και αυξάνεται σημαντικά η πιθανότητα επιτυχούς κατάληξής της.
Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν χρειάζεται περισσότερη ζήτηση χρειάζεται περισσότερη προσφορά. Η στεγαστική πίστη αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την πρόσβαση των νοικοκυριών στην ιδιοκατοίκηση, όμως από μόνη της δεν αρκεί για να αντιμετωπίσει το στεγαστικό ζήτημα. Μόνο όταν συνδυάζεται με πολιτικές που αυξάνουν το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, ενισχύουν τη διαφάνεια και επιταχύνουν τις επενδύσεις στην κατοικία, μπορεί να αποτελέσει μοχλό για μια πιο ισορροπημένη, βιώσιμη και προσιτή αγορά.
* Ο κύριος Κυριάκος Καμπούρης είναι CEO της IMS, Αδειοδοτημένος Μεσίτης Πιστώσεων από την Τράπεζα της Ελλάδος
