Γράφει η Μαρία Μοσχοπούλου*
Η αντίληψη ότι ένα ακίνητο το οποίο βαρύνεται με προσημείωση υποθήκης, υποθήκη ή κατάσχεση δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αποτελεί μία από τις συνηθέστερες παρανοήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Η ύπαρξη εμπράγματων βαρών ή πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι η μεταβίβαση είναι νομικά αδύνατη. Αντιθέτως, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μία τέτοια συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί με ασφάλεια, αρκεί να προηγηθεί ο κατάλληλος νομικός σχεδιασμός και να διασφαλισθεί η άρση ή η αντιμετώπιση των υφιστάμενων βαρών κατά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Η πολυπλοκότητα των συγκεκριμένων συναλλαγών καθιστά τον προληπτικό νομικό έλεγχο όχι απλώς χρήσιμο αλλά απολύτως αναγκαίο. Στην πράξη παρατηρείται συχνά σύγχυση μεταξύ των διαφορετικών βαρών που μπορεί να επιβαρύνουν ένα ακίνητο.
Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί μέσο εξασφάλισης της απαίτησης του πιστωτή και δεν στερεί από τον ιδιοκτήτη την εξουσία διάθεσης του ακινήτου. Ωστόσο, η μεταβίβαση προϋποθέτει ότι θα ρυθμιστεί ο τρόπος εξόφλησης της απαίτησης και η συνακόλουθη εξάλειψη της προσημείωσης.
Αντίστοιχα, ακόμη και η επιβολή κατάσχεσης δεν σημαίνει ότι αποκλείεται εκ των προτέρων η δυνατότητα ελεύθερης πώλησης του ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως όταν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το προσδοκώμενο αποτέλεσμα του πλειστηριασμού, είναι δυνατόν να επιτευχθεί συμφωνία με τον επισπεύδοντα δανειστή, ώστε η απαίτηση να εξοφληθεί από το τίμημα της πώλησης και να αρθεί η κατάσχεση πριν από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Κάθε περίπτωση, όμως, αξιολογείται αυτοτελώς και εξαρτάται από το είδος των βαρών, το στάδιο της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης και τη συνολική εικόνα της οφειλής.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η υποχρέωση του πωλητή να γνωστοποιεί με πληρότητα όλα τα πραγματικά και νομικά δεδομένα που αφορούν το ακίνητο.
Η απόκρυψη της ύπαρξης προσημείωσης, υποθήκης, κατάσχεσης, εκκρεμούς πλειστηριασμού, διεκδικήσεων τρίτων ή άλλων ουσιωδών νομικών ελαττωμάτων δεν αποτελεί απλώς ζήτημα συναλλακτικής συμπεριφοράς. Μπορεί να θεμελιώσει σοβαρή αστική ευθύνη του πωλητή.
Εφόσον ο αγοραστής οδηγηθεί στη σύναψη της σύμβασης αγνοώντας ουσιώδη στοιχεία που επηρεάζουν την αξία ή ακόμη και τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου, ο πωλητής ενδέχεται να ευθύνεται για αποκατάσταση κάθε θετικής και αποθετικής ζημίας, ενώ, ανάλογα με τις περιστάσεις, μπορεί να ανακύψουν ζητήματα ακύρωσης της δικαιοπραξίας λόγω πλάνης ή δόλου, καθώς και ευθύνης λόγω πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
Η υποχρέωση καλής πίστης και συναλλακτικής ειλικρίνειας δεν εξαντλείται στην υπογραφή του συμβολαίου. Διατρέχει ολόκληρη τη διαδικασία της διαπραγμάτευσης και της μεταβίβασης.
Ο νομικός έλεγχος δεν περιορίζεται στα βάρη. Στη σύγχρονη αγορά ακινήτων, ο έλεγχος που προηγείται μιας μεταβίβασης είναι πολυεπίπεδος.
Η εξέταση των τίτλων κυριότητας αποτελεί μόνο ένα μέρος της διαδικασίας.
Απαιτείται παράλληλα να ελεγχθούν:
- οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο ή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο,
- προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις,
- αγωγές και διεκδικήσεις τρίτων,
- εκκρεμείς πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης,
- πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου,
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
- τυχόν δουλείες, περιορισμοί ή δεσμεύσεις,
- φορολογικές και λοιπές προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Η παράλειψη οποιουδήποτε από τους παραπάνω ελέγχους μπορεί να οδηγήσει σε ιδιαίτερα δυσάρεστες συνέπειες τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.
Η σημασία της προετοιμασίας
Κάθε ακίνητο έχει τη δική του νομική ιστορία και κάθε συναλλαγή απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση. Η εμπειρία δείχνει ότι ακόμη και σε περιπτώσεις με προσημειώσεις, κατασχέσεις ή εκκρεμείς διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης μπορούν να βρεθούν ασφαλείς και νόμιμες λύσεις, αρκεί να προηγηθεί πλήρης νομικός έλεγχος, σωστός συντονισμός όλων των εμπλεκομένων και έγκαιρη διαχείριση των απαιτήσεων των πιστωτών.
Στην αγορά ακινήτων, η μεγαλύτερη προστασία δεν παρέχεται μόνον από το ίδιο το συμβόλαιο αλλά ιδίως από την προετοιμασία και τον έλεγχο που προηγείται της υπογραφής του.
* Η κυρία Μαρία Μοσχόπουλου είναι Δικηγόρος LL.M., Managing Partner MMLegal
