Γράφει o Κωνσταντίνος Παπανικολάου*
Ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου αποτελεί ένα ιδιαίτερα κρίσιμο βήμα που πραγματοποιείται πριν από την αγορά ή οποιαδήποτε άλλη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει τον αγοραστή από τυχόν μελλοντικά προβλήματα, όπως νομικές διεκδικήσεις, βάρη, αδυναμία έκδοσης άδειας οικοδομής, κλπ. Ένας ενδελεχής νομικός έλεγχος είναι απολύτως αναγκαίος και απαραίτητος για κάθε σοβαρή επένδυση στην ακίνητη περιουσία.
Τα στάδια του Νομικού Ελέγχου:
Έλεγχος Κτηματολογίου και Υποθηκοφυλακείου
Ο δικηγόρος ελέγχει τα αρχεία του Υποθηκοφυλακείου και του Κτηματολογίου, όπου είναι καταγεγραμμένο το ακίνητο, για να εξακριβώσει αν υπάρχει κάποια υποθήκη, εμπράγματο δικαίωμα, προσημείωση ή οποιοδήποτε άλλο βάρος. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις όπου εμπλέκονται περισσότερα από ένα Κτηματολόγια ή Υποθηκοφυλακεία. Ως εκ τούτου, η επιλογή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στα ακίνητα είναι καθοριστική. Συμπληρωματικά, ο δικηγόρος θα πρέπει να διενεργήσει και τον τελικό του έλεγχο στο κτηματολογικό φύλλο την ημέρα του συμβολαίου, ώστε να επιβεβαιώσει ότι δεν έχει μεσολαβήσει κάποια νέα εγγραφή ή καταχώρηση μετά τον αρχικό έλεγχο.
Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας
Ο δικηγόρος ελέγχει επίσης τους τίτλους ιδιοκτησίας και επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής έχει την απόλυτη κυριότητα ή συγκυριότητα του ακινήτου και γενικά το δικαίωμα να το πωλήσει. Αυτό γίνεται μέσω της επισταμένης μελέτης των συμβολαίων και των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή και των προκατόχων του.
Πολεοδομικός & Τεχνικός Έλεγχος
Εδώ ο δικηγόρος, σε συνεργασία με τον μηχανικό του αγοραστή, εξετάζει αν στο ακίνητο υπάρχουν τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις, όπως αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν δηλωθεί. Είναι απαραίτητο κατά το στάδιο αυτό να ελεγχθούν με τη συνδρομή του μηχανικού τα αρχικά σχέδια και οι κατόψεις της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας (εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα). Αντίθετα, στην περίπτωση που πρόκειται για την αγορά οικοπέδου, είναι απαραίτητο σε πρώτη φάση ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα με τις συντεταγμένες του Εθνικού Κτηματολογίου. Το εν λόγω τοπογραφικό θα πρέπει να ελεγχθεί από τον μηχανικό και τον δικηγόρο, για το αν απαιτείται πιθανή χωρική (μετρική) μεταβολή στο κτηματολόγιο ή αν η όποια απόκλιση τετραγωνικών σε σχέση με τον τίτλο κτήσης είναι εντός του ορίου ανοχής του Εθνικού Κτηματολογίου.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Ο νομικός έλεγχος είναι η απαραίτητη διαδικασία που θωρακίζει τον αγοραστή ενός ακινήτου. Μέσω αυτής της διαδικασίας, ο αγοραστής προστατεύεται από πιθανά νομικά προβλήματα και ανεπιθύμητα μελλοντικά έξοδα. Η συνεργασία με έναν εξειδικευμένο δικηγόρο διασφαλίζει την εν γένει διαδικασία και εγγυάται την προστασία των συμφερόντων των συμβαλλομένων μερών.
* Ο κύριος Κωνσταντίνος Παπανικολάου είναι Δικηγόρος LL.M, Managing Partner KPLaw, Μέλος Δ.Σ ΠΟΜΙΔΑ
