Γράφει o Λευτέρης Ποταμιάνος*
Τα τελευταία χρόνια μιλάμε όλο και περισσότερο για στοιχεία, δείκτες και ποσοστά που περιγράφουν την πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς. Διαβάζουμε για μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, για αυξήσεις και μειώσεις ανά περιοχή και για νέες τάσεις στις κατοικίες και στα επαγγελματικά ακίνητα.
Υπάρχει όμως ένα βασικό ζήτημα που συχνά περνά σε δεύτερη μοίρα. Το γεγονος σε ποια δεδομένα στηρίζονται αυτές οι αναλύσεις;
Ένα σημαντικό μέρος της πληροφόρησης που κυκλοφορεί σήμερα στην αγορά προέρχεται από τις αγγελίες ακινήτων. Πρόκειται ασφαλώς για μια χρήσιμη πηγή. Οι αγγελίες μάς δείχνουν τι προσφέρεται στην αγορά, σε ποιες περιοχές υπάρχει μεγαλύτερη ή μικρότερη προσφορά και, κυρίως, ποιες είναι οι προσδοκίες των ιδιοκτητών.
Δεν μας δείχνουν όμως απαραίτητα σε ποια τιμή τελικά πωλείται ένα ακίνητο.
Και αυτή η διαφορά είναι ουσιαστική.
Η ζητούμενη τιμή είναι πρόθεση. Η τιμή συναλλαγής είναι γεγονός.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητά 400.000 ευρώ για ένα ακίνητο και τελικά η αγοραπωλησία να κλείσει στις 350.000 ευρώ. Μπορεί επίσης το ακίνητο να παραμένει για πολλούς μήνες στην αγορά χωρίς να πωληθεί ποτέ στην αρχική ζητούμενη τιμή.
Παράλληλα, το ίδιο ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται σε περισσότερες από μία αγγελίες, μέσω διαφορετικών μεσιτικών γραφείων, ακόμη και με διαφορετική τιμή. Σε αρκετές περιπτώσεις δεν είναι επίσης εύκολο να επιβεβαιωθούν πλήρως στοιχεία όπως η πραγματική επιφάνεια, η κατάσταση του ακινήτου, το έτος κατασκευής, η ποιότητα της ανακαίνισης ή άλλα χαρακτηριστικά που επηρεάζουν ουσιαστικά την αξία του.
Όταν λοιπόν συγκεντρώνουμε μεγάλο αριθμό αγγελιών και εξάγουμε έναν μέσο όρο τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο, αποκτούμε μια εικόνα για τις ζητούμενες τιμές της αγοράς. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι γνωρίζουμε και τις πραγματικές τιμές στις οποίες ολοκληρώνονται οι συναλλαγές.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη.
Άλλο είναι η τιμή με την οποία ένα ακίνητο εισέρχεται στην αγορά και άλλο η τιμή στην οποία τελικά βρίσκεται αγοραστής. Αν δεν διαχωρίζουμε αυτές τις δύο έννοιες, υπάρχει ο κίνδυνος να δημιουργείται μια εικόνα της κτηματαγοράς περισσότερο αισιόδοξη ή περισσότερο διογκωμένη από την πραγματικότητα.
Υπάρχει και ένα ακόμη πρόβλημα. Οι μέσοι όροι ανά περιοχή συχνά αντιμετωπίζουν ως περίπου συγκρίσιμα ακίνητα τα οποία στην πράξη μπορεί να έχουν τεράστιες διαφορές μεταξύ τους.
Στην ίδια περιοχή μπορεί να συνυπάρχει ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα με θέα και σύγχρονες προδιαγραφές με ένα ακίνητο αντίστοιχης επιφάνειας που χρειάζεται ολική ανακαίνιση. Μπορεί να βρίσκονται λίγα μέτρα το ένα από το άλλο, αλλά η πραγματική τους αξία να διαφέρει σημαντικά.
Γι’ αυτό και η κτηματαγορά δεν μπορεί να αποτυπωθεί σωστά μόνο με έναν αριθμό «ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο».
Η αποτίμηση ενός ακινήτου απαιτεί συνδυασμό στοιχείων όπως ακριβή θέση, κατάσταση, ηλικία, ποιότητα κατασκευής, όροφο, θέα, προσβασιμότητα, εμπορικότητα, χρόνο έκθεσης στην αγορά και, πάνω απ’ όλα, πραγματικά συγκριτικά στοιχεία συναλλαγών.
Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον μια πιο οργανωμένη και αξιόπιστη βάση δεδομένων για την αγορά ακινήτων, στην οποία να μπορούν να καταγράφονται και να αξιοποιούνται οι πραγματικές συναλλαγές μαζί με τα βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.
Οι αγγελίες πρέπει ασφαλώς να συνεχίσουν να αποτελούν μέρος της ανάλυσης. Είναι ένα πολύτιμο εργαλείο για την παρακολούθηση της προσφοράς και των προσδοκιών της αγοράς.
Πρέπει όμως να αντιμετωπίζονται ως αυτό που πραγματικά είναι δηλαδή ως ζητούμενες και όχι πραγματοποιηθείσες τιμές.
Οι επαγγελματίες της αγοράς, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, οι μεσίτες, οι συμβολαιογράφοι, οι τράπεζες και οι δημόσιες υπηρεσίες διαθέτουν ήδη σημαντικό όγκο πληροφορίας. Αυτό που χρειάζεται είναι μεγαλύτερη διασύνδεση, καλύτερη επεξεργασία και, κυρίως, σαφής διάκριση ανάμεσα σε αυτό που ζητείται και σε αυτό που πραγματικά συμβαίνει στην αγορά.
Γιατί μια ώριμη κτηματαγορά δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στο πόσο θέλει κάποιος να πουλήσει ένα ακίνητο.
Πρέπει να γνωρίζει και σε ποια τιμή τελικά πουλήθηκε.
Μόνο τότε μπορούμε να μιλάμε για πραγματικά αξιόπιστη εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και να λαμβάνουμε σοβαρές αποφάσεις βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα και όχι σε προσδοκίες.
*Ο κύριος Λευτέρης Ποταμιάνος είναι Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδας, Πρόεδρος στον Σύλλογο Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής και Αντιπρόεδρος του Ελληνο-Σερβικού Επιμελητηρίου Βορείου Ελλάδος. Είναι ιδρυτής και ιδιοκτήτης τριών κτηματομεσιτικών εταιρειών, καθώς και εκτιμητής ακινήτων πιστοποιημένος από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Ο κύριος Ποταμιάνος κατέχει πτυχίο στα πεδία της Στατιστικής και της Ασφαλιστικής Επιστήμης από το Πανεπιστήμιο του Πειραιά, διαθέτοντας εκτενείς γνώσεις της αγοράς ακινήτων και πάνω από 28 χρόνια εμπειρίας στον συγκεκριμένο τομέα.
